BAGAIMANA MELAKSANAKAN PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH & PENDAFTARAN DI KANTOR PERTANAHAN
Syarat Pengurusan Peralihan Hak karena jual Beli (atas hak Sertifikat ) :- Sertifikat
- Salinan Akta sebelumnya.
- SPPT PBB & STTS PBB ( 5 tahun terakhir)
- KTP suami istri (penjual)
- Surat Nikah (penjual)
- Kartu keluarga (penjual)
- NPWP penjual
- KTP pembeli
- Bukti bayar BPHTB
- Bukti bayar PPH
- Kwitansi jual beli
Syarat Pengurusan Peralihan Hak karena jual beli ( Tanah bekas milik Adat ) :- Salinan letter C / petok desa / kikitir yang diketahui oleh kepala desa
- Warkah dari Desa (Riwayat Tanah, surat pernyataan penguasaan fisik, surat pernyaan tidak sengketa, belum pernah memiliki sertipikat sebelumnya)
- SPPT PBB & STTS PBB ( 5 tahun terakhir)
- KTP suami istri (penjual)
- Surat Nikah (penjual)
- Kartu keluarga (penjual)
- NPWP penjual
- KTP pembeli
- Bukti bayar BPHTB
- Bukti bayar PPH
- Kwitansi jual beli
Syarat - syarat Pengurusan Peralihan Hak karena Hibah (orangtua ke anak)- Sertifikat
- Salinan Akta sebelumnya
- SPPT PBB & STTS PBB ( 5 tahun terakhir)
- KTP Suami/istri (pemberi hibah)
- Surat Hibah (pemberi hibah)
- Kartu Keluarga (pemberi hibah)
- Akta kelahiran (penerima hibah)
- KTP (penerima hibah)
- Surat pernyataan pasal 99 (penerima hibah)
- Bukti bayar BPHTB 50 % ( NJOP - Tidak kena pajak) x 5 %
Syarat Pengurusan Peralihan Hak karena Bagi Waris :- Sertifikat
- Salinan Akta sebelumnya
- SPPT & STTS PBB ( 5 tahun terakhir)
- Surat keterangan silsilah waris
- KTP ahli waris (pemberi hak waris)
- KTP ahli waris (penerima hak waris)
- Bukti setor BPHTB
Mengurus Sertifikat Hilang
Anda pasti panik bak kebakaran jenggot -kalau Anda lak-laki- jika sertifikat hak atas tanah milik Anda hilang. Bisa dimaklumi karena sebagai surat tanda bukti hak atas tanah yang berlaku, sertifikat tanah memiliki kedudukan yang penting atas kepemilikan suatu hak atas tanah. Surat ini dikeluarkan pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN). Berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat suatu hak atas tanah.
Sertifikat itu berisi data fisik dan data yuridis atas suatu bidang tanah. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah. Data yuridis adalah keterangan status hukum bidang tanah dan pemegang hak atas tanah tersebut.
Sebenarnya kepanikan Anda itu tidak perlu. Asalkan Anda memahami tata cara pengurusan sertifikat yang hilang itu. Hilangnya sertifikat bukan berarti hak atas tanah yang Anda miliki serta- merta ikut hilang. Masih ada jalan keluar yang bisa menunjukkan kepemilikan Anda atas sebidang tanah itu.
Bagaimana caranya? Jalan keluarnya adalah berupa penerbitan sertifikat pengganti. Dasar hukum penerbitan sertifikat pengganti, termasuk yang disebabkan karena hilang, adalah Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang diatur dalam Pasal 57 sampai Pasal 60. Di samping itu ada Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang diatur dalam Pasal 137 sampai 139.
Jika sertifikat Anda hilang, apa yang perlu dilakukan?
- Melapor kepada kepolisian setempat, yaitu tempat Anda menduga sertifikat itu hilang. Kantor kepolisian akan mengeluarkan Surat Keterangan Kehilangan.
- Anda dapat menghubungi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Kantor Pertanahan di mana Anda menetap untuk mengetahui langkah dan tindakan yang harus dilakukan. Secara umum, syarat-syarat yang harus dilengkapi adalah:
Permohonan penggantian sertifikat hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan (pemohon) di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk untuk menangani masalah kehilangan sertifikat. Bagi pemegang hak yang berdomisili di luar kabupaten atau kota letak tanah, maka pembuatan pernyataan tersebut dapat dilakukan di Kantor Pertanahan wilayah tempat tinggal pemohon atau di hadapan pejabat Kedutaan Republik Indonesia di negara domisili –jika pemohon menetap di luar wilayah Negara Republik Indonesia.
Sebelum sertifikat pengganti diterbitkan harus didahului dengan pengumuman dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon (satu kali). Namun mengingat besarnya biaya, Kepala Kantor Pertanahan dapat menentukan tempat pengumuman tersebut, yaitu ditempatkan di papan pengumuman Kantor Pertanahan dan di jalan masuk tanah yang sertifikatnya hilang. Papan pengumuman harus cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut.
Jika dalam waktu 30 hari –terhitung sejak tanggal pengumuman– tidak ada yang mengajukan keberatan, Kepala Kantor Pertanahan akan menerbitkan sertifikat pengganti. Demikian juga jika ada yang mengajukan keberatan, tetapi keberatan tersebut, menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan, tidak beralasan. Namun jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan, Kepala Kantor Pertanahan dapat menolak untuk menerbitkan sertifikat pengganti. Keberatan dianggap beralasan, misalnya jika ada pihak yang menyatakan bahwa sertifikat tersebut tidak hilang melainkan dipegang olehnya berdasarkan persetujuan pemegang hak dalam rangka perbuatan hukum tertentu.
Sebagai tindak lanjut pengumuman tadi, maka dibuat Berita Acara Pengumuman dan Penerbitan/Penolakan Penerbitan sertifikat pengganti oleh Kepala Kantor Pertanahan. Penerbitan sertifikat pengganti karena hilang tidak dilakukan pengukuran ataupun pemeriksaan tanah. Nomor haknya pun tidak berubah. Lantas sertifikat pengganti yang telah selesai akan diserahkan kepada pihak yang memohon atau pihak lain yang diberi kuasa.
Biaya untuk penerbitan sertifikat pengganti, termasuk biaya pengumuman di surat kabar, dapat ditanyakan kepada PPAT atau Kantor Pertanahan setempat. Adapun jangka waktu selesainya penerbitan sertifikat pengganti berkisar satu setengah bulan sampai dua bulan dari tanggal pengumuman.ibah (umum) :
PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA
Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.
Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu
Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional
II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt.
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.
Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu
Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional
II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt.
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
