AJB

AJB, hak siapa? Dear Pak Cahya, Konsultasi pak, sy beli tanah seluas 450m persegi, saat ini sedang pengurusan AJB ke sertifikat, sdh sekitar 6 bln tp blm selesai. Y ang saya tanyakan-bila sertifikat sudah selesai apakah AJB  ASLI yg sy pegang saat ini tetap hak saya apa ditukar dg sertifikat asli? Terima kasih atas perhatian baiknya Salam, Triyono triyono, depok Jawaban : Wass. Pak Tri. Pertanyaan menarik... dan jarang diajukan Pak. "Sederhana" tapi kritis. AJB yang Bapak terima dari PPAT, dikenal sebagai SALINAN AJB, yang hanya ditanda-tangani oleh PPAT yang membuat aktanya, sedangkan yang ditandatangani Penjual dan Pembeli ada 2 rangkap diatas bermaterai, dikenal sebagai MINUTA AJB, 1 bh disimpan di kantor PPAT dan 1 bh lagi disampaikan ke Kantor Pertanahan setempat sebagai bukti telah terjadinya peralihan hak kepemilikan, yang kemudian diperlukan untuk proses yang berkaitan dengan sertipikat, baik balik nama sertipikat atau pemecahan sertipikat dll. Jika proses sertipikat telah selesai, SALINAN AJB tetap menjadi hak Pembeli, tidak ditukar perlu dengan sertipikat (yang telah dibalik nama). Selanjutnya yang dipakai untuk peralihan hak, mialnya jika Bapak akan jual lagi, hanya diperlukan sertipikat saja, tidak perlu melampirkan SALINAN AJB td, karena setelah sertipikat tercatat atas nama Bapak, SALINAN AJB "relatif" tidak banyak digunakan. Lain halnya, jika bidang tanah tersebut belum bersertipikat atau belum/tidak dilanjutkan dengan balik nama sertipikat, dengan alasan apapun, SALINAN AJB menjadi pegangan pembeli bahwa benar  telah terjadi peralihan kepemilikan hak atas bidang tanah (dan bangunan). Saya, dan rekan Notaris/PPAT lain selalu menyarakan untuk dilanjutkan ke proses balik nama sertipikat, mengingat kekuatan pembuktian kepemilikan, nilai jual tanah dan lebih laku dan bernilai jika tanah tsb "disekolahkan". Toh biaya yang diperlukan, tidak semahal saat membuat AJB (diperlukan biaya untuk AJB dan pajak/bea terutang). Disamping itu, memang dalam beberapa transaksi, suatu bidang tanah harus disertipikatkan lebih dahulu sebelum dibuat AJB. Hal ini dikarenakan bidang tanah tersebut belum bersertipikat (dikenal dengan istilah Tanah Adat), tetapi kepemilikannya akan dialihkan. Notaris akan membuat Akta Pengikatan Jual Beli/ Akta PJB, dilanjutkan ke proses pensertipikatan, jika sertipikat sudah terbit, baru diproses pembuatan AJB oleh PPAT dan Balik nama sertipikat ke atas nama pembeli ke Kantor Pertanahan.

Biaya AJB Selamat siang Pak. Saya membeli sebidang tanah seharga Rp. 85.000.000,-. Berapakah biaya yang harus saya keluarkan untuk pembuatan AJB. Mohon penjelasan biayanya secara rinci. Terimakasih anton, sukabumi Jawaban : Selamat Siang Pak Anton. Maap saya tidak bisa menjawab pertanyaan Bapak secara langsung, karena terlalu minim informasi yang Bapak sampaikan. Biaya tidak hanya dilihat dari nilai transaksi ya PAk. Untuk menghitung  biaya-biaya, diperlukan informasi lengkap dan benar mengenai: 1. Status surat/bukti kepemilikan (sudah bersertipikat atau belum) 2. Status penjual, belu, menikah, sudah menikah atau warisan. 3. Harga NJOP PBB tahun terakhir. (berhubungan dengan pajak yang hrs dibayar para pihak) 4. Harga transaksi sebenarnya (menyangkut fee Notaris/PPAT) 5. Luas bidang tanah yang dijual-belikan. 6. Transaksi tsb dilakukan seluruh bidang sebagaimana luas dalam  surat/bukti kepemilikan atau hanya sebagian saja. 7. Kesesuaian antara lokasi tanah di surat/bukti kepemilikan dengan PBB thn terakhir. Kesemuanya saling terkait, yang akan mempengaruhi panjangnya proses dan waktu penyelesaian. Saya selalu sarankan, bahwa peralihan kepemilikan, tidak hanya sampai pembuatan AJB/HIBAH tetapi langsung dilakukan ke proses pensertipikatan atau balik nama sertipikat kepada pemilik/penerima hak yang baru.

Membeli rumah tanpa surat surat Saya ingin membeli rumah di Bogor, saat saya tanya surat-suratnya ternyata belum ada termasuk sertifikat tanah rumah, IMB & PBB nya. Trus apa yg saya lakukan agar bisa membeli rumah tsb. Apakah yg menjadi bukti klo rmh tersebut menjadi rumah saya nanti'y sedangkan surat-suratnya belum ada? Mohon bantuan'y Terimakasih Wahyu, Bogor Jawaban : Selamat siang P Wahyu. Pada dasarnya setiap bidang tanah ada surat-suratnya. Hanya ada beberapa bidang yang tidak ada surat karena alasan-alasan tertentu, khususnya perbuatan hukum yang dulun dilakukan oleh pemilik lamanya, berigu juga masih banyak bidang tanah yang belkum termasuk objek PBB. Untuk penyamaan persepsi, bukti kepemilikan tanah tidak selamanya dalam bentuk SERTIPIKAT, ya Pak, masih banyak jenis bukti kepemilikan yang diakui dan dikenal oleh Hukum Pertanahan. Langkah pertama, Bapak bersama dengan calon penjual, tanyakan lebih dahulu ke Kantor Kelurahan/Desa atau ke Kantor Kecamatan setempat, yang umumnya menyimpan arsip tanah dalam bentuk Letter C dan Letter B. Siapkan denah lokasi bidang tanah, akan lebih mudah apabila disertai copy sertipikat atau copy  bukti kepemilikan bidang tanah yang bersebelahan dan berbatasan dengan bidang tanah yang Bapak tanyakan. Untuk pengurusan hak kepemilikan, harus diurus oleh pemilik sebelum dialihkan kepada Bapak. Rekan Notaris/PPAT umumnya bersedia membantu pengurusan bidang tanah seperti ini, apabila sudah jelas status bukti hak atas tanah dan hak kepemilikannya, baru bisa dilakukan peralihan dengan, antara lain jual beli. Silahkan Bapak dan calon penjual tanyakan dan minta informasi sejelas-jelasnya kepada Rekan Notaris/PPAT dimana bidang tanah tersebut berada. Tahapan memproses bukti kepemilkan dan tahapan proses peralihan haknya kepada Bapak. juga mengenai waktu, biaya-biaya yang timbul dan point-point kesepakatan yang harus Bapak rundingkan dengan calon penjual. Mohon dipertimbangkan rencana membeli tanah dengan status surat/bukti kepemilikan  seperti ini, karena akan memakan biaya dan proses yang cukup lama.

PERSYARATAN PENGIKATAN JUAL BELI/AKTA JUAL BELI/ OVER KREDIT TANAH DAN BANGUNAN Tanda bukti kepemilikan tanah/bangunan, berupa :  Sertipikat atau Zegel/Letter C, atau Surat Penegasan Persetujuan Perjanjian Kredit (SP3K) dari Bank, atau Akta Jual Beli/Akta Hibah/Akta Pemisahan dan Pembagian atau akta PPAT lainya. Identitas Penjual, jika: Penjual masih sendiri, belum menikah, berupa : KTP/SIM & Kartu Keluarga (KK) dan NPWP Penjual sudah menikah, berupa : KTP/SIM Suami Isteri, Surat Nikah, Kartu Keluarga (KK) dan  NPWP Penjual sebagai ahli waris, berupa :  KTP/SIM seluruh ahli waris dan Surat Keterangan ahli Waris, Surat Kematian dan NPWP salah seorang akhli waris Identitas Pembeli, jika: Pembeli sendirian, berupa: KTP/SIM, Kartu Keluarga (KK) dan NPWP Pembeli suami isteri, berupa : KTP/SIM keduanya, Surat Nikah dan Kartu Keluarga (KK) dan NPWP suami atau istri PBB, 10 tahun terakhir Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), jika ada Bukti pembayaran listrik, telephone dan PAM, jika ada PERHITUNGAN PAJAK PENGHASILAN DAN BPHTB PADA TRANSKSI ATAS TANAH DAN BANGUNAN Penjual, dikenakan PPh sebesar 5 % dari harga transaksi. Pembeli, dikenakan BPHTB sebesar 5 % dari selisih harga transaksi jika diatas Rp. 60.000.000,-, Jika dibawah Rp. 60.000.000,- tidak dikenakan BPHTB. Dasar Hukum PPh : PP No. 71 Tahun 2008 tentang pengenaan Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan Dasar Hukum BPHTB : UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Dasar Hukum SKB : Peraturan Dir-Jend. Pajak No. PER-1/PJ/2011 tentang Tatacara Pengajuan Permohonan Pembebasan Dari Pemotongan dan/atau Pemungutan Pajak Penghasilan Oleh Pihak Lain. Identitas Pembeli, jika: Pembeli sendirian, berupa    : KTP/SIM, Kartu Keluarga (KK), NPWP Pembeli suami isteri, berupa : KTP/SIM keduanya, Surat Nikah dan Kartu Keluarga (KK), NPWP suami atau istri

PERSYARATAN HIBAH TANAH DAN BANGUNAN Tanda bukti kepemilikan tanah/bangunan, berupa : Sertipikat atau Zegel/Letter C, atau Surat Penegasan Persetujuan Perjanjian Kredit (SP3K) dari Bank, atau Akta Jual Beli/Akta Hibah/Akta Pemisahan dan Pembagian atau akta PPAT lainya. Identitas Pemberi Hibah, jika: Pemberi Hibah masih sendiri, belum menikah, berupa : KTP dan NPWP Pemberi Hibah sudah menikah, berupa KTP Suami Isteri, Surat Nikah dan Kartu Keluarga (KK) Identitas Penerima hibah, jika: Penerima Hibah adalah anak kandung atau orang tua kandung berupa : KTP dan akta kelahiran anak, NPWP Penerima Hibah adalah anak kandung dan menantu, NPWP berupa : KTP keduanya, akta kelahiran anak kandung, Surat Nikah dan KK Saudara kandung/cucu/orang lain, berupa      : KTP an NPWP PBB (SPPT dan STTS), 3 tahun terakhir Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB). (Jika ada) Bukti pembayaran listrik, telephone dan PAM. (Jika ada)

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :
1. Akta Jual Beli (AJB)
Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.
2. Persyaratan AJB 
yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
a. Penjual membawa :
· Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
· Kartu Tanda Penduduk.
· Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
· Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
· Kartu Keluarga.
b. Sedangkan calon pembeli membawa :
· Kartu Tanda Penduduk.
· Kartu Keluarga.
3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.
a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.
b. Pembuatan Akta Jual Beli
1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.
4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
b. Akta jual beli PPAT.
c. Sertifikat hak atas tanah.
d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.